Хотя приватизация комнат в коммунальных квартирах после решения конституционного суда разрешена без каких бы то ни было ограничений, проблемы у жителей коммуналок остались.

Чтобы жители коммуналок могли полностью реализовать свои права, необходимо внести изменения в закон "о приватизации". Однако после известного решения конституционного суда, признавшего ограничение на приватизацию комнат в коммуналках неконституционным, была изменена лишь ст. 4 закона. Из перечня помещений, не подлежащих приватизации, были исключены комнаты в коммунальных квартирах.

В нашей области теперь проблем с приватизацией комнат в коммуналках нет. Приватизируют комнату, как правило, для того, чтобы продать. А вот с продажей-то и возникают непредвиденные проблемы.

Приватизируя комнату в коммуналке, ее житель становится собственником не только самой комнаты, но и доли в помещениях общего пользования (разумеется, кухня или прихожая не делятся на части в реальности). Продавая комнату, он продает и свою долю в общей собственности. Поэтому в соответствии с гражданским кодексом продавец должен сначала предложить приобрести свою комнату вместе с долей общей собственности другим собственникам, а уж если они откажутся, продавать другому покупателю.

А если остальные жильцы коммунальной квартиры не приватизировали свои комнаты, остались нанимателями? все равно у этих комнат есть собственник - муниципалитет, ведомство или государство. И этот собственник имеет право первоочередной покупки. У продавца есть несколько вариантов поведения.

Комнату можно подарить. Но этот способ не слишком хорош для покупателя. Если комната продается соседям, не приватизировавшим свою комнату, самое простое - приватизировать остальные комнаты. Если же покупатель "со стороны" и вариант дарения не устраивает продавца и покупателя, выход один - получить от собственника жилфонда подтверждение, что он не намерен приобретать эту комнату. Для этого нужно обратиться в отдел реестра управления рынка жилья городской администрации. Если коммунальная квартира находится в доме, принадлежащем муниципалитету, то тут же продавцу и выдадут справку о том, что муниципалитет отказывается приобретать комнату.

Сложнее, если дом окажется собственностью государства. Если дом, являющийся федеральной собственностью, на балансе какого-либо ведомства (например, железной дороги), то разрешение дает ведомство, в этом случае проблем, как правило, не возникает. Если же дом предоставлен ведомству только в оперативное управление, то неясно, кто должен отказаться от приобретения комнаты в коммуналке, законодательно это никак не оговорено.

Государственной собственностью на территории нижегородской области управляет куги но. Теоретически в куги но, в отдел реестра, и нужно обращаться за необходимым в данной ситуации документом. Но куги но таких справок не дает, ссылаясь на то, что управляет только нежилой недвижимостью. Понятно, что комнаты в коммуналках никому, кроме их владельцев, не нужны, но официально заявить об этом некому. Возможный выход из такой ситуации хорошо знаком нотариусам: посылается письмо-запрос от нотариуса в адрес областной администрации (область - субъект федерации), и если через месяц не получено никакого ответа, то это истолковывается как нежелание приобретать данную комнату, комната продается. Прецедент такого варианта выхода из ситуации есть, но большая часть продавцов выжидает какого-либо официального решения областной власти.

Однако на этом проблемы приватизации и распоряжения собственностью в коммунальной квартире не исчерпываются. Осуществляя свое право на приватизацию жилья и распоряжение своей собственностью, владельцы комнат в коммунальных квартирах не должны при этом нарушать прав других жильцов этой квартиры, независимо от того, являются они собственниками или нанимателями.

Например, если комната в коммунальной квартире будет продана человеку, больному туберкулезом, то существенно будут ущемлены права остальных жильцов квартиры. Если в комнату вместо одного человека въедет семья из пяти человек, то это значительно ухудшит условия проживания соседей по коммуналке. Разумеется, все эти вопросы должны регулироваться законодательно. В москве, например, закон о приватизации коммуналок, прошедший уже второе чтение в мосгордуме, предусматривает признание ничтожными сделок, если в результате произошло вселение в квартиру граждан, проживание которых в коммунальных квартирах не допускается действующим законодательством (больные открытыми формами туберкулеза и некоторыми психическими заболеваниями). Предполагается ограничить возможность проведения сделок, в результате которых въезжающие в комнату в коммунальной квартире ухудшают свои жилищные условия (это и понятно: они становятся очередниками) или в результате которых существенно увеличивается число проживающих в коммуналке (вместо одного жильца въезжают несколько). В нижегородской области такого закона, к сожалению, нет пока даже в проекте.

Правда, в москве до принятия этого закона не разрешено и приватизировать комнаты в коммуналках. Что ж, из двух зол каждый выбирает то, которое считает меньшим.

Ирина бондаренко.

Разделы :